PLF 2027 : quels changements pour les donations, l’apport-cession, l’assurance-vie et le LMNP ?

Le projet de loi de finances pour 2027 comporte plusieurs mesures susceptibles de modifier sensiblement certaines stratégies patrimoniales : transmission par donation, apport-cession, assurance-vie et investissement locatif meublé figurent parmi les dispositifs directement concernés.

Déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 est actuellement examiné par le Parlement. Sa discussion en séance publique à l’Assemblée nationale doit débuter le 13 octobre 2026. Les dispositions présentées restent donc susceptibles d’être amendées avant l’adoption définitive du texte.

Parmi les mesures fiscales proposées, plusieurs intéressent directement la gestion et la transmission du patrimoine. Le texte prévoit notamment un régime temporaire en faveur de certaines donations de sommes d’argent, une modification substantielle de l’apport-cession, un encadrement renforcé de certains contrats d’assurance-vie ainsi qu’un durcissement du régime d’amortissement applicable aux loueurs en meublé non professionnels. Son volet consacré au contrôle fiscal fait l’objet d’une analyse distincte sur les nouveaux pouvoirs que le PLF 2027 confierait à l’administration fiscale.

1. Le PLF 2027 pourrait-il modifier les stratégies de transmission du patrimoine ?

Une fiscalité temporairement allégée pour certaines donations de sommes d’argent ?

L’article 4 du PLF 2027 prévoit deux mesures temporaires, réservées aux dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété entre le 1er janvier et le 30 juin 2027. Les donations de biens immobiliers, de titres ou de nue-propriété n’en bénéficieraient pas.

La première mesure relève le plafond de l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent prévue à l’article 790 G du CGI, qui passerait de 31 865 euros à 50 000 euros. Les conditions actuelles resteraient applicables : le donateur doit avoir moins de 80 ans et le bénéficiaire, enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, neveu ou nièce, doit être majeur ou émancipé. Cette exonération se cumule déjà avec les abattements de droit commun, notamment l’abattement de 100 000 euros applicable entre un parent et son enfant en vertu de l’article 779 du CGI.

La seconde mesure soumet les dons à un taux unique de 6 %, au lieu du barème progressif prévu à l’article 777 du CGI, qui peut atteindre 45 % en ligne directe et 55 % entre un oncle et son neveu, dans la limite de 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire. Elle vise les mêmes bénéficiaires, qui devraient en outre avoir moins de 50 ans au jour du don. Aucune condition d’âge ne serait en revanche exigée du donateur.

Ce taux serait ramené à 5 % si le bénéficiaire reverse, avant la déclaration du don, au moins 1,1 % des sommes reçues à certains organismes d’aide aux personnes démunies ou aux victimes de violences domestiques mentionnés au 1 ter de l’article 200 du CGI, sans bénéficier de la réduction d’impôt attachée à ce don.

Selon l’exemple présenté par le Gouvernement, un parent ayant déjà utilisé son abattement de 100 000 euros paierait 6 000 euros de droits sur un don de 100 000 euros à son enfant, contre environ 18 200 euros aujourd’hui. Si l’abattement est encore disponible, il pourrait ainsi transmettre 250 000 euros pour 6 000 euros de droits : 100 000 euros au titre de l’abattement, 50 000 euros au titre de l’exonération relevée et 100 000 euros taxés à 6 %. Le texte déposé ne précise toutefois pas cette articulation, qui devra être confirmée au cours des débats.

Dans les deux cas, le don devrait être déclaré à l’administration fiscale dans le mois qui suit : par le bénéficiaire lui-même pour un simple virement, ou par le notaire lorsque le don est constaté par un acte notarié, conformément à l’article 635 du CGI.

Les dons taxés à 6 % échapperaient enfin au rappel fiscal prévu à l’article 784 du CGI, qui additionne les donations consenties entre les mêmes personnes au cours des quinze années précédentes : comme les dons exonérés au titre de l’article 790 G, ils ne seraient pas pris en compte pour calculer les droits dus sur une donation ou une succession ultérieure.

La donation ou la succession mettrait-elle fin au report d’imposition de l’apport-cession ?

L’article 5 du PLF constitue une évolution beaucoup plus structurelle.

Le mécanisme d’apport-cession prévu à l’article 150-0 B ter du CGI permet, sous certaines conditions, de placer en report d’imposition la plus-value constatée lorsqu’un contribuable apporte les titres d’une société à une holding qu’il contrôle.

À ce jour, la transmission à titre gratuit des titres reçus en rémunération de l’apport ne met pas fin au report, seule une cession à titre onéreux produisant cet effet. En cas de donation, la plus-value en report est ainsi définitivement effacée lorsque le donataire ne contrôle pas la holding. Lorsqu’il la contrôle, le report lui est transféré et la plus-value ne disparaît définitivement que s’il conserve les titres pendant six ans, durée portée à onze ans en cas de cession suivie d’un réinvestissement ; à défaut, elle est imposée à son nom. En cas de succession, la plus-value en report est définitivement exonérée, sans condition de conservation.

Le PLF 2027 propose de rompre avec cette logique. La donation ou la succession des titres reçus en rémunération de l’apport deviendrait un événement mettant fin au report d’imposition. La plus-value jusque-là différée deviendrait alors imposable au nom de l’apporteur, avec exigibilité immédiate de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux correspondants.

Pour atténuer l’effet de cette taxation, un nouvel article 1681 G du CGI permettrait, sur demande du redevable formulée au plus tard à la date limite de paiement, d’étaler l’impôt sur le revenu correspondant sur les cinq années suivant celle au titre de laquelle la plus-value devient imposable. Ce plan de règlement serait subordonné au respect des obligations fiscales courantes et à la constitution de garanties. Les prélèvements sociaux ne sont pas visés par ce mécanisme.

Le projet prévoit également que le sursis de paiement dont bénéficient les contribuables soumis à l’exit tax prendrait fin en cas de transmission à titre gratuit des titres concernés, que les plus-values aient été placées en report avant ou après le transfert du domicile fiscal hors de France.

L’un des points les plus sensibles réside dans l’entrée en vigueur proposée : le texte prévoit que ces nouvelles règles s’appliqueraient aux transmissions réalisées à compter du 1er octobre 2026, soit la date de dépôt du projet de loi. Le ministre de l’Économie a toutefois annoncé, le 6 octobre 2026, que cet article serait retravaillé au cours des débats : sa rédaction finale demeure particulièrement incertaine.

Si le texte était adopté en l’état, une donation jusqu’ici envisagée comme un outil de transmission patrimoniale devrait être réexaminée en tenant compte de l’imposition immédiate de la plus-value placée en report.

2. Le régime fiscal de l’assurance-vie serait-il davantage encadré ?

Quels contrats d’assurance-vie seraient concernés par les nouvelles restrictions ?

L’article 6 du PLF 2027 ne remet pas en cause le fonctionnement général de l’assurance-vie. Il vise les contrats comportant des supports dédiés, c’est-à-dire des unités de compte réservées à un seul contrat ou à un nombre fermé de contrats, que le projet encadrerait dans un nouvel article L. 131-1-3 du code des assurances.

Ces supports, fréquents dans les contrats haut de gamme, notamment luxembourgeois, peuvent accueillir des actifs non cotés choisis presque sur mesure. Il est alors possible d’y loger des obligations émises par la holding du souscripteur, des parts de sa société civile ou une créance sur l’une de ses sociétés.

Le projet l’interdirait : ces supports ne pourraient plus comprendre d’actifs émis, garantis ou dus par le souscripteur, l’assuré ou un bénéficiaire du contrat, ni par leur conjoint ou partenaire de pacs, leurs ascendants, descendants, frères et sœurs, ou les sociétés qu’ils contrôlent. Les actifs dont la valeur dépend principalement de tels actifs seraient également exclus.

L’objectif est d’éviter que l’assurance-vie serve à placer le patrimoine professionnel ou familial du souscripteur dans une enveloppe fiscalement privilégiée. Les unités de compte classiques, accessibles à l’ensemble de la clientèle d’un assureur, ne seraient pas concernées.

Les contrats souscrits auprès d’assureurs étrangers ne conserveraient le régime fiscal français de l’assurance-vie que si leurs actifs présentent des caractéristiques similaires à ceux qu’autorise la réglementation française et respectent la même interdiction.

Dans quels cas les avantages fiscaux de l’assurance-vie pourraient-ils être remis en cause ?

L’assurance-vie bénéficie d’un régime fiscal parmi les plus favorables. Les gains ne sont imposés qu’en cas de rachat et, sur un contrat de plus de huit ans, ils bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule et de 9 200 euros pour un couple, puis d’un taux réduit de 7,5 % pour la part correspondant à des primes n’excédant pas 150 000 euros tous contrats confondus, en application de l’article 125-0 A du CGI.

Les prélèvements sociaux y restent fixés à 17,2 %, contre 18,6 % pour la plupart des autres placements depuis le 1er janvier 2026.

Au décès de l’assuré, les sommes issues des primes versées avant 70 ans échappent aux droits de succession et relèvent d’un prélèvement spécifique prévu par l’article 990 I du CGI : chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 euros, puis la fraction reçue entre 152 500 et 852 500 euros est taxée à 20 %, et celle qui excède 852 500 euros à 31,25 %. Pour les primes versées après 70 ans, seule la fraction excédant un abattement global de 30 500 euros est soumise aux droits de succession et les gains sont exonérés, conformément à l’article 757 B du CGI. Le conjoint ou partenaire de pacs bénéficiaire est, quant à lui, totalement exonéré.

Le projet subordonnerait le régime fiscal de l’assurance-vie à trois conditions : des primes versées en numéraire, des actifs comparables à ceux qu’autorise le code des assurances et, pour les supports dédiés, l’absence des actifs interdits décrits précédemment. À défaut, le taux réduit de 7,5 % applicable aux rachats ne serait plus accordé.

La sanction serait surtout lourde au décès. Selon le II bis que le projet rétablirait à l’article 757 B du CGI, les sommes versées au titre d’un contrat non conforme seraient soumises aux droits de succession selon le lien de parenté, gains compris, sans l’abattement de 152 500 euros par bénéficiaire ni les taux de 20 % et 31,25 % de l’article 990 I, et sans l’abattement de 30 500 euros applicable aux primes versées après 70 ans.

Le nouveau cadre s’appliquerait aux contrats souscrits à compter du 1er octobre 2026 et, pour les contrats existants, à compter du 1er juillet 2027, date à partir de laquelle le régime de décès serait également applicable. Les titulaires de contrats comportant des supports dédiés, notamment souscrits à l’étranger, auraient donc intérêt à en faire revoir la composition d’ici là.

3. Le PLF 2027 durcit-il la fiscalité de la location meublée non professionnelle ?

Comment serait plafonnée la déduction des amortissements en LMNP ?

L’article 7 du PLF poursuit le rapprochement entre la fiscalité de la location nue et celle de la location meublée non professionnelle. Le Gouvernement entend ainsi rendre plus attractif le dispositif « Jeanbrun », créé par la loi de finances pour 2026, qui permet d’amortir un logement loué nu à un taux compris entre 3 et 5,5 % de son prix d’acquisition, dans la limite de 12 000 euros par an, sous condition notamment de loyer abordable.

Au régime réel, l’intérêt du LMNP tient aujourd’hui à la possibilité de déduire l’amortissement du logement et des équipements, dans les limites prévues à l’article 39 C du CGI, ce qui neutralise souvent l’essentiel du revenu locatif imposable.

Le projet limiterait l’amortissement des locaux meublés à un taux de 2,5 % par an, sans pouvoir excéder 7 000 euros par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le taux serait limité à 1,5 % et le plafond à 5 000 euros. Les résidences destinées aux étudiants, aux personnes âgées ou handicapées et aux personnes nécessitant des soins de longue durée échapperaient à ce plafonnement, mais non à la suppression du report examinée ci-dessous.

Cette mesure compléterait la réforme de la loi de finances pour 2025 qui, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, réintègre déjà, sauf exceptions, les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value. Le PLF 2027 agirait cette fois en amont, sur la déduction elle-même : la rentabilité d’un investissement meublé ne pourrait plus être appréciée à partir des seules règles historiques du LMNP.

Que deviendraient les amortissements non encore déduits au 1er janvier 2027 ?

Les amortissements comptabilisés au titre des exercices clos avant 2027 et demeurés en report resteraient déductibles jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après déduction des amortissements de l’exercice.

Les amortissements de 2027 et des années suivantes qui ne pourraient être déduits, qu’ils excèdent les nouveaux plafonds ou le montant des loyers diminué des charges, seraient définitivement perdus, faute de pouvoir être reportés. Or ce report constituait jusqu’ici l’un des principaux leviers permettant de neutraliser durablement le bénéfice imposable.

Pour les propriétaires déjà au régime réel, l’analyse devra donc porter non seulement sur les nouveaux plafonds, mais aussi sur le montant du stock d’amortissements en report et sur la possibilité réelle de l’utiliser avant 2036.

Le PLF 2027 dessine ainsi deux mouvements opposés : il favoriserait temporairement certaines transmissions de liquidités, tout en réduisant plusieurs avantages jusqu’ici largement utilisés, qu’il s’agisse de la transmission après apport-cession, des contrats d’assurance-vie fortement individualisés ou de l’amortissement en LMNP.

Aucune de ces mesures n’est encore acquise et leur rédaction peut évoluer au cours des débats. La date d’effet prévue pour l’article 5, fixée au 1er octobre 2026, justifie néanmoins d’en tenir compte dès à présent : il s’agit de vérifier si une opération envisagée conserve son intérêt, si une transmission doit être avancée ou différée, et si la structure d’un investissement ou d’un contrat doit être adaptée.

Implanté à Nice, le cabinet Valenor accompagne les particuliers et les dirigeants dans l’analyse et la sécurisation de leurs opérations patrimoniales, notamment en matière de transmission, d’apport-cession, d’assurance-vie et de fiscalité immobilière.

Notre objectif est d’anticiper les conséquences fiscales des opérations envisagées, d’identifier les marges de sécurisation disponibles et d’adapter les stratégies patrimoniales aux évolutions législatives lorsqu’elles deviennent pertinentes. Le parcours parlementaire du projet de loi de finances pour 2027 fera, à ce titre, l’objet d’un suivi attentif.

Bruno Gherardi
Avocat fiscaliste à Nice - Cabinet Valenor